Czy od sprzedaży mieszkania trzeba zapłacić podatek? Najczęściej decyduje jedna rzecz — ile czasu minęło od zakupu. Poniżej wyjaśniamy zasady obowiązujące w 2026 roku, z przykładem wyliczenia.
Zasada 5 lat — kiedy sprzedaż jest bez podatku
Jeśli sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś (kupiłeś, otrzymałeś w spadku lub darowiźnie), sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego. Co ważne, liczy się koniec roku, a nie dokładna data u notariusza — mieszkanie kupione w dowolnym miesiącu 2021 roku możesz sprzedać bez podatku już od 1 stycznia 2027 roku.
W przypadku spadku okres 5 lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca (a nie spadkobierca), co często skraca czas oczekiwania.
Ile wynosi podatek i od czego się go liczy
Stawka to 19%, ale płacisz ją od dochodu, a nie od całej ceny. Dochód to różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Do kosztów zaliczysz m.in. cenę, za jaką kupiłeś nieruchomość, oraz udokumentowane nakłady zwiększające jej wartość (np. faktury za remont). Przy nieruchomości ze spadku lub darowizny kosztem mogą być m.in. zapłacony podatek od spadków i darowizn oraz udokumentowane nakłady.
Przykład wyliczenia
Załóżmy, że kupiłeś mieszkanie w 2023 roku za 400 000 zł, a sprzedajesz je w 2026 roku za 520 000 zł — czyli przed upływem 5 lat.
- Dochód: 520 000 zł − 400 000 zł = 120 000 zł
- Podatek: 19% × 120 000 zł = 22 800 zł
- Jeśli całe 520 000 zł przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat — dzięki uldze mieszkaniowej podatek może wynieść 0 zł.
To wyliczenie ma charakter poglądowy — Twoja realna podstawa zależy od udokumentowanych kosztów i nakładów.
Ulga mieszkaniowa — jak uniknąć podatku
Nawet sprzedając przed upływem 5 lat, możesz uniknąć podatku, jeśli przychód przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Za wydatki na własne cele uznaje się m.in.:
- zakup innego mieszkania lub domu,
- budowę domu,
- remont lub wykończenie własnej nieruchomości,
- spłatę kredytu hipotecznego (zaciągniętego przed sprzedażą).
Zwolnienie działa proporcjonalnie: przeznaczając cały przychód na cele mieszkaniowe, unikasz podatku w całości; wydając tylko część — zwolniona jest odpowiednia część dochodu. Uwaga: od 2026 roku zaostrzono warunki ulgi — ma ona służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Szczegóły swojej sytuacji najlepiej omówić z doradcą podatkowym.
PIT-39 i terminy
Sprzedaż nieruchomości rozliczasz na formularzu PIT-39, który składasz w roku następującym po roku sprzedaży, w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia. W tym samym terminie płacisz ewentualny podatek. W deklaracji wykazujesz przychód, koszty oraz kwotę, którą zamierzasz objąć ulgą mieszkaniową.
A co z podatkiem PCC?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC, 2%) przy zakupie z rynku wtórnego płaci kupujący, a nie sprzedający. Sprzedającego dotyczy przede wszystkim podatek dochodowy opisany powyżej.
Rola biura nieruchomości
Jako biuro nieruchomości nie świadczymy doradztwa podatkowego — w tym zakresie warto skorzystać z pomocy doradcy. My zadbamy o to, co należy do nas: rzetelną wycenę, skuteczny marketing, negocjacje, weryfikację prawną i sprawną koordynację transakcji aż po akt notarialny — także w Katowicach, Mysłowicach i Sosnowcu.