Чи потрібно сплачувати податок з продажу квартири? Найчастіше все вирішує одне — скільки часу минуло від купівлі. Нижче ми пояснюємо правила, що діють у 2026 році, з прикладом розрахунку.
Правило 5 років — коли продаж без податку
Якщо ви продаєте нерухомість після спливу 5 років, які відлічуються від кінця календарного року, у якому ви її придбали (купили, отримали у спадок або як дарунок), продаж звільняється від податку на доходи. Важливо, що враховується кінець року, а не точна дата в нотаріуса — квартиру, куплену в будь-якому місяці 2021 року, ви можете продати без податку вже з 1 січня 2027 року.
У випадку спадщини період у 5 років відлічується від кінця року, у якому нерухомість придбав спадкодавець (а не спадкоємець), що часто скорочує час очікування.
Скільки становить податок і від чого його рахують
Ставка — 19%, але ви сплачуєте її від доходу, а не від усієї ціни. Дохід — це різниця між виручкою від продажу та витратами на її отримання. До витрат ви зарахуєте, зокрема, ціну, за яку купили нерухомість, а також документально підтверджені вкладення, що збільшують її вартість (наприклад, рахунки за ремонт). При нерухомості, отриманій у спадок чи як дарунок, витратами можуть бути, зокрема, сплачений податок на спадщину та дарування, а також документально підтверджені вкладення.
Приклад розрахунку
Припустімо, що ви купили квартиру у 2023 році за 400 000 zł, а продаєте її у 2026 році за 520 000 zł — тобто до спливу 5 років.
- Дохід: 520 000 zł − 400 000 zł = 120 000 zł
- Податок: 19% × 120 000 zł = 22 800 zł
- Якщо всі 520 000 zł ви спрямуєте на власні житлові цілі протягом 3 років — завдяки житловій пільзі податок може становити 0 zł.
Цей розрахунок має орієнтовний характер — ваша реальна база залежить від документально підтверджених витрат і вкладень.
Житлова пільга — як уникнути податку
Навіть продаючи до спливу 5 років, ви можете уникнути податку, якщо виручку спрямуєте на власні житлові цілі протягом 3 років, які відлічуються від кінця року, у якому відбувся продаж. Витратами на власні цілі визнаються, зокрема:
- купівля іншої квартири чи будинку,
- будівництво будинку,
- ремонт чи оздоблення власної нерухомості,
- погашення іпотечного кредиту (взятого до продажу).
Звільнення діє пропорційно: спрямувавши всю виручку на житлові цілі, ви уникаєте податку повністю; витративши лише частину — звільняється відповідна частина доходу. Увага: із 2026 року умови пільги посилено — вона має слугувати задоволенню власних житлових потреб. Деталі своєї ситуації найкраще обговорити з податковим консультантом.
PIT-39 і терміни
Продаж нерухомості ви декларуєте на формулярі PIT-39, який подаєте в році, наступному за роком продажу, у термін з 15 лютого до 30 квітня. У цей самий термін ви сплачуєте можливий податок. У декларації ви вказуєте виручку, витрати та суму, яку плануєте охопити житловою пільгою.
А як щодо податку PCC?
Податок на цивільно-правові дії (PCC, 2%) при купівлі на вторинному ринку сплачує покупець, а не продавець. Продавця стосується насамперед податок на доходи, описаний вище.
Роль агенції нерухомості
Як агенція нерухомості ми не надаємо податкових консультацій — у цьому питанні варто скористатися допомогою консультанта. Ми подбаємо про те, що належить нам: достовірну оцінку, ефективний маркетинг, переговори, юридичну перевірку та злагоджену координацію угоди аж до нотаріального акту — також у Katowice, Mysłowice та Sosnowiec.